‘Tay to’ với dòng tiền 4-10 tỷ đồng rục rịch trở lại, đất nền Hòa Lạc ‘sốt xình xịch’

Tuyến đường sắt đô thị số 5 Văn Cao – Hòa Lạc với vốn đầu tư 65.404 tỷ đồng dự kiến được Hà Nội khởi công trong năm 2025. Dù chưa có thông tin chính thức, nhưng ngay sau khi thông tin này được công bố, nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu rục rịch trở lại các điểm nóng.

Trở lại điểm nóng

Sự trở lại của các nhà đầu tư có dòng tiền mạnh đang khiến thị trường đất nền tại một số khu vực dự kiến sẽ có tuyến đường sắt đô thị số 5 chạy qua tăng nhiệt, điển hình như Thạch Thất, Quốc Oai…

Cuối tháng 12/2024, sau khi bán thành công 6 lô đất tại Hưng Yên và Bắc Ninh, thu về hơn 13 tỷ đồng, trả hết khoản vay ngân hàng 4 tỷ đồng, anh Hoàng Phi Vũ (Hà Nội) chi toàn bộ số vốn 9 tỷ đồng còn lại để mua vào 2 lô đất gần Khu công nghệ cao Hòa Lạc.

Nói về quyết định “thoái” toàn bộ đất ở tỉnh để mua đất Hòa Lạc, anh Vũ cho hay đây là phương án đã được tính toán trong thời gian dài. Về lý thuyết, anh chỉ cần bán 3 lô để trả nợ ngân hàng, sau đó “đi đường dài” chờ tăng giá với 3 lô còn lại, vì đất nền vẫn có tiềm năng rất lớn.

Tuy nhiên, vì không còn hứng thú với đất nền ở tỉnh, anh Vũ muốn chuyển hướng về đất nền vùng ven Hà Nội. Hai khu đất trên sẽ được anh Vũ xây nhà trọ và căn hộ dịch vụ hướng đến phân khúc bình dân và trung lưu.

Nhiều nhà đầu tư đang rục rịch trở lại săn đất nền Hòa Lạc.

Ở góc nhìn môi giới, ông Đức, trưởng văn phòng môi giới ở Thạch Thất cho hay sau thời gian rơi vào trầm lắng, thời gian gần đây, thông tin về tuyến đường sắt đô thị số 5 Văn Cao – Hòa Lạc đã khiến nhiều nhà đầu tư quay lại với thị trường này.

Theo ông Đức, chỉ trong gần 1 tháng qua, văn phòng của ông đã liên tục tiếp đón các nhà đầu tư đến hỏi mua đất tại khu vực Thạch Thất và Quốc Oai. Đa số đều quan tâm đến phân khúc 3-5 tỷ đồng/lô, nằm ở vị trí thuận lợi, gần với tuyến đường sắt đô thị.

Khảo sát của VnBusiness cũng cho thấy kể từ trước Tết 2025 đến nay, đất nền Hòa Lạc có xu hướng nhích giá nhẹ và thanh khoản của thị trường cũng được cải thiện. Đất nền Hòa Lạc khu vực Thạch Thất tăng giá khoảng 10-15% so với cuối năm 2023.

Điển hình, đất xã Tiến Xuân vị trí mặt tiền đường tăng từ mức 25-27 triệu đồng/m2 lên mức 27-40 triệu đồng/m2. Đất xã Thạch Hòa, vị trí đường đôi tăng từ 32-33 triệu đồng/m2 lên mức 35-36 triệu đồng/m2. Đất Tân Xã đường ô tô vào được cũng tăng giá từ 20-22 triệu đồng/m2 lên mức 22-25 triệu đồng/m2. Đất tại Bình Yên giá cũng tăng từ 18-20 triệu đồng/m2 lên mức 20-22 triệu đồng/m2.

Cẩn trọng “đu đỉnh”

Đất nền Quốc Oai gần khu công nghệ cao Hòa Lạc như đất Đông Yên mặt đường tỉnh lộ 412B cũng tăng từ 34-37 triệu đồng/m2 lên mức 37-41 triệu đồng/m2. Đất Đông Yên nằm sâu trong làng, ngõ nhỏ tăng từ 7-9 triệu đồng/m2 lên mức 9-11 triệu đồng/m2.

Đất nền Sơn Tây gần khu công nghệ cao Hòa Lạc cũng ghi nhận tăng giá so với cuối năm 2023. Điển hình đất xã Cổ Đông vị trí đường lớn, ô tô tránh nhau tăng giá từ 24-26 triệu đồng/m2 lên mức 26-29 triệu đồng/m2. Những vị trí kém đẹp hơn, giá cũng tăng từ 12-14 triệu đồng/m2 lên mức 15-18 triệu đồng/m2.

Khảo sát cho thấy, Hòa Lạc hiện đang là một trong những điểm nóng của phân khúc bất động sản lưu trú bởi sự phát triển của hạ tầng. Tính đến nay, Khu công nghệ cao Hòa Lạc đã thu hút được khoảng hơn 100 dự án đầu tư của các tập đoàn trong và ngoài nước triển khai xây dựng.

Bên cạnh các trường đại học như FPT, Đại học Quốc gia Hà Nội, nhiều trung tâm thương mại, nhà máy, trung tâm kỹ thuật cũng được đầu tư xây dựng ở Hòa Lạc, thu hút hàng chục nghìn lao động, nhà khoa học… từ đó đẩy nhu cầu về căn hộ cho thuê, nhà trọ tăng lên.

Có thể nói, đất nền Hòa Lạc đang có nhiều tiềm năng tăng giá, tuy nhiên cơ hội luôn đi kèm rủi ro. Vì vậy, theo chuyên gia, các nhà đầu tư, đặc biệt là những “tay ngang”, cần cẩn trọng bởi thị trường thời điểm hiện tại tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, đặc biệt về mặt thanh khoản.

Chưa kể, thị trường đất nền phân lô, ở một góc độ nào đó, vẫn nằm trong tầm thao túng của những “tay to”. Do đó, để an toàn, các nhà đầu tư cần xác định thời gian chờ có thể lên đến 3-5 năm hoặc dài hơn, tuyệt đối không nên dùng đòn bẩy tài chính.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, nhận định “đất nền vẫn là vua”. Những nhà đầu tư sẵn “vốn thịt” hoặc dùng đòn bẩy tài chính thấp có thể cân nhắc xuống tiền.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần cẩn trọng khi mua đất nền theo thông tin quy hoạch vì có giá cao, lãi thấp và chậm. Nên chọn mua những vùng có quãng giá còn tăng dài để mua.

Ví dụ mua đất quanh khu công nghiệp thì nên tránh các vùng có giá 15 – 20 triệu đồng/m2, vì sẽ khó tăng 30 – 40 triệu đồng/m2 trong 1 – 2 năm. Nhưng nếu mua đất có giá 5 – 7 triệu đồng/m2, thì khả năng tăng lên 12 – 15 triệu đồng/m2 sẽ cao hơn. Nhưng điều quan trọng nhất vẫn là pháp lý an toàn.

“Trong dài hạn, giá đất có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ trở lại. Tuy nhiên, trong ngắn hạn (ít nhất là 1-2 năm tới), thị trường khó có sự bứt phá, vì vậy, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ về dòng tiền, hạn chế đi vay, tìm hiểu rõ ràng về quy hoạch, pháp lý và khả năng thanh khoản khi đầu tư”, một chuyên gia khuyến cáo.